Zoek een beleggingspand op PandenPlein.nl

Renovatie huurpand en voortzetting, opzegging of verhoging van de huur… hoe zit dat juridisch?


Bij renovatie gaat het om een verbetering van het woongerief (woningverbetering), door gedeeltelijke vernieuwing of uitbreiding van de woning. Ook sloop met daarna de herbouw van de woning is renovatie. Dit moet strikt worden onderscheiden van het (grootschalig) aanpakken van achterstallig onderhoud waarbij delen van de woning worden hersteld of vervangen. Het woongerief blijft dan gelijk. Voor het plegen van groot onderhoud heeft de verhuurder geen toestemming van de huurder nodig, normaliter is hij tot dat onderhoud zelfs verplicht. Voor renovatie is toestemming van de huurder nodig.

Veel huurders vinden het op zich prima als hun woning gerenoveerd wordt, bijvoorbeeld als een cv wordt geïnstalleerd of als de woning beter wordt geïsoleerd. Als in verband met een renovatie echter een tijdelijke verhuizing nodig is, of als de renovatie tot een hogere huur leidt, kan een huurder toch al gauw bezwaren tegen de renovatie krijgen.

Renovatie kan vaak met voortzetting van de huurovereenkomst plaats vinden, eventueel met een tijdelijke verhuizing. Kan de huurovereenkomst niet worden voortgezet, dan zal die op grond van dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie moeten worden opgezegd. Omdat een opzegging zeer ingrijpend is voor de huurder, kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.


Voortzetting huurovereenkomst/redelijk voorstel


Allereerst zal de verhuurder de huurder een redelijk voorstel tot renovatie moeten doen. Een dergelijk voorstel moet de volgende informatie bevatten:

• de aard van de werkzaamheden
• de noodzaak van de medewerking van de huurder
• de financiële gevolgen voor de verhuurder
• de (eventuele) huurprijsverhoging voor de huurder
• de mogelijkheid van een vervangende woning voor de huurder
• eventuele overige bijzondere omstandigheden die van belang zijn

Een huurder hoeft een renovatievoorstel niet te accepteren. De verhuurder kan zich dan tot de rechter wenden om te beoordelen of het voorstel redelijk is. Een voorstel wordt door de rechter niet als redelijk gezien als de renovatie misschien wel wenselijk is voor de verhuurder, maar niet dringend nodig is en niet leidt tot meer woongenot.


Opzegging huurovereenkomst


Een verhuurder mag een huurovereenkomst alleen opzeggen op één van de in de wet genoemde gronden. Eén van deze gronden is opzegging vanwege dringend eigen gebruik. Renovatie valt daar onder. Niet iedere renovatie rechtvaardigt echter een dergelijke opzegging. Het moet om een zeer grondige renovatie gaan en voorts moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

• er moet passende (andere) woonruimte worden aangeboden of worden aangetoond dat er andere passende woonruimte beschikbaar is • het belang van de verhuurder bij renovatie moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder om te blijven wonen

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, zal de verhuurder bij de rechter moeten aantonen dat wel aan alle voorwaarden is voldaan. Het is van belang om hierbij te vermelden dat voor een nieuwe verhuurder een wachttijd van 3 jaar geldt om de huur op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen. Deze wachttijd gaat in vanaf de dag dat de nieuwe huurder kennis heeft gegeven aan de huurder van het feit dat hij de nieuwe huurder is.


Verhuiskostenvergoeding


De huurder heeft recht op een verhuiskostenvergoeding als hij moet verhuizen omdat de woning wordt gesloopt of gerenoveerd. De hoogte van de vergoeding hangt af van het soort woonruimte en de datum van de verhuizing.

Zelfstandige woning
Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt vanaf 1 maart 2013 een minimumbedrag van € 5.658,--. Verhuisde de huurder in de periode 1 maart 2012 - 1 maart 2013, dan is de minimumvergoeding € 5.520,--.

Kamer
Voor kamers geldt geen minimumbedrag, omdat de verhuis- en herinrichtingskosten van kamers doorgaans lager zijn.

Mocht de huurder schade lijden door de renovatie, die niet (volledig) door de verhuiskostenvergoeding wordt gedekt, dan kan hij schadevergoeding vorderen in een gerechtelijke procedure.

Het is ook mogelijk om in plaats van de vergoeding een uitkering in natura aan te bieden. De verhuurder kan bijvoorbeeld aanbieden om de gerenoveerde woning van binnen te schilderen en te stofferen. Met zo’n voorstel hoeft de huurder niet akkoord te gaan; hij heeft dan alsnog recht op de minimumvergoeding.


Huurverhoging


Na een renovatie kan de huurder, als hij een niet geliberaliseerde woning huurt, nog bezwaar bij de huurcommissie maken tegen een voorgestelde huurverhoging. Als het gaat om geliberaliseerde huur, dan is bezwaar alleen mogelijk tegen het renovatievoorstel zelf, waarin de huurverhoging is opgenomen. De huurverhoging mag (slechts) zodanig zijn dat (kort gezegd) met een redelijke afschrijftermijn de investering door de verhuurder kan worden terugverdiend. Wordt de huurprijs met meer verhoogd, dan kan dit betekenen dat het renovatievoorstel niet redelijk wordt geacht.

Voor vragen met betrekking tot huur kunt u contact opnemen met mr. R.H.J.G. Borger, borger@leliveldadvocaten.nl



http://www.leliveldadvocaten.nl/